Theo pháp luật hiện hành tại Việt Nam, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở Việt Nam theo một số điều kiện và hạn chế nhất định. Dưới đây là một số điểm cần lưu ý:
- a) Giai đoạn trước khi ban hành Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995.
Để thuận tiện cho việc nghiên cứu, phân tích nội dung quy chế pháp lý của người nưốc ngoài ỏ Việt Nam trong lĩnh vực sở hữu tài sản, nên chia người nước ngoài thành: Người nước ngoài định cư ở Việt Nam; người nưốc ngoài thuộc diện đang đầu tư tại Việt Nam; những người nưổc ngoài không thuộc diện định cư hoặc đang đầu tư ở Việt Nam
– Người nước ngoài định cư ở Việt Nam
Trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, pháp luật Việt Nam chưa có quy định chung và đầy đủ về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài. Các quy định về vấn dề này nằm rải rác ở rất nhiều văn bản khác nhau. Ví dụ, theo Điều 7 Quyết định số 122/CP ngày 25-4-1977 của Hội đồng Chính phủ về chính sách đối với người nước ngoài cư trú và làm ăn sinh sông tại Việt Nam (chúng ta gọi là người nước ngoài định cư ở Việt Nam), người nước ngoài định cư ở Việt Nam được hưởng quyền sỏ hữu cá nhân về thu nhập hợp pháp, về tư liệu sinh hoạt và những công cụ sản xuất nhất định theo pháp luật Việt Nam; không có quyền sở hữu bất động sản ở Việt Nam, kể cả nhà ở (Họ chỉ có quyền sử dụng nhà ở, kể cả đối với nhà ở được xây cất hợp pháp).
Từ khi ban hành Pháp lệnh Nhà ở năm 1991, người nước ngoài định cư ở Việt Nam được hưởng quyền sồ hữu đốì với một loại bất động sản là nhà ỏ. Các quy định của Nghị định số 60/CP ngày 5-7-1994 về quyền sở hữu nhà ồ và quyền sử dụng đất ỏ tại đô thị (Điều 18) khẳng định rõ rằng, người nước ngoài định cư ở Việt Nam chỉ được hưởng quyền sở hữu đối với một nhà ở cho bản thân và cho gia đình trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư tại Việt Nam.
Ngày 22-6-1994 Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật Khuyến khích đầu tư trong nước. Theo Luật này và các văn bản hướng dẫn thi hành, người nưốc ngoài định cư ở Việt Nam cũng được khuyến khích đầu tư và hưởng các ưu đãi, các biện pháp bảo đảm đầu tư như công dân, tổ chức Việt Nam. Và như vậy chúng ta có quyền rút ra kết luận rằng, người nước ngoài định cư ở Việt Nam từ khi đạo luật này có hiệu lực, ngoài quyền sở hữu đối vối các tài sản là động sản và một nhà ở cho bản thân và cho gia đình, còn được hưỏng quyền sở hữu đối với những bất động sản mà họ góp vốn hoặc bỏ 100% vôn để xây dựng theo quy định của pháp luật Việt Nam về khuyến khích đầu tư trong nước trong suốt thời gian tồn tại và hoạt động của dự án đầu tư của họ.
– Người nước ngoài thuộc diện đang đầu tư tại Việt Nam:
Về sở hữu của người nước ngoài thuộc diện đang đầu tư tại Việt Nam, tuy chưa có quy định cụ thể và rõ ràng nhưng Điều 25 Hiến pháp nám 1992, Điều 1 và Điều 21 Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 đã khẳng định việc thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu của người đầu tư nước ngoài đối với vốn đầu tư do họ đưa vào Việt Nam, đốì với các quyền về tài sản và các quyền lợi khác của họ khi các quyền đó hình thành trên cơ sở pháp luật Việt Nam.
Với tinh thần nêu trên của Hiến pháp và của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Nhà đầu tư nước ngoài đương nhiên có quyền sở hữu đốỉ vối không chỉ động sản là những tài sản mà họ đưa vào Việt Nam một cách hợp pháp để đầu tư hay động sản mà họ thu nhận được một cách hợp pháp từ hoạt động đầu tư hoặc từ các nguồn hợp pháp khác mà họ còn có cả quyền sở hữu đối với bất động sản là nhà máy, xí nghiệp, các công trình xây dựng khác do họ góp vốn hoặc bỏ 100% vốn ra để xây dựng theo giấy phép đầu tư tại Việt Nam, và có quyền duy trì quyển sở hữu đối vối các bất động sản đó trong suốt thời gian hoạt động của dự án đầu tư.
Người đầu tư nước ngoài cũng được công nhận có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian đầu tư ở Việt Nam (Điều 16 Pháp lệnh năm 1991 về nhà ở). Song từ khi ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994, người nước ngoài đang đầu từ tại Việt Nam không còn được hưởng quyền sở hữu đối với nhà ở trên lãnh thổ Việt Nam. Họ chỉ có thể thuê nhà để ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam.
– Những người nước ngoài không thuộc diện định cư hoặc đang đầu tư ở Việt Nam:
Trước khi ban hành Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995, pháp luật nước ta chưa có quy định vê’ quyền sỏ hữu của những người nước ngoài không thuộc diện định cư hoặc đang đầu tư ồ Việt Nam. Trên thực tế, những người nước ngoài thuộc loại này vẫn có quyền sở hữu đối vối tư liệu sinh hoạt, thu nhập hợp pháp và các loại động sản khác trên lãnh thổ Việt Nam. Họ không có quyền sở hữu đối với bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam, bao gồm cả nhà ở.
Pháp luật Việt Nam cũng chưa có quy định gì về quyền sở hữu của những người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với những tài sản tồn tại trên lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên trên thực tế, họ được hưởng quy chế như người nước ngoài. Họ được hưỏng quyền sở hữu đối với động sản, không có quyền sỏ hữu nhà ở trên lãnh thổ Việt Nam. Nếu họ về nước đầu tư theo Luật Khuyến khích đầu tư trong nước hay theo Luật Đầu tư nưốc ngoài tại Việt Nam, thì họ cũng chỉ có quyền sỏ hữu đối với những bất động sản mà họ góp vốn hoặc bỏ 100% vốn để xây dựng tại Việt Nam trong suốt thòi gian thực hiện dự án đầu tư.
Việt Nam công nhận quyền sồ hữu của người nước ngoài đối vối những động sản mà họ là chủ sở hữu, thủ đắc hợp pháp ở nước ngoài theo pháp luật nước ngoài, khi được phép mang từ nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, khi động sản đã được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, thì việc thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu, nội dung quyền sở hữu, phạm vi thực hiện quyền sỏ hữu cũng như việc bảo vệ quyền sở hữu của họ phải tuân theo pháp luật Việt Nam.
Trong trường hợp người nước ngoài được phép có quyền sở hữu đối với những tài sản nhất định tồn tại trên lãnh thổ Việt Nam, thì việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sỏ hữu, nội dung quyền sở hữu, phạm vi thực hiện quyền sở hữu cũng như việc bảo vệ quyền sở hữu của họ do pháp luật Việt Nam quy định, trừ một số trường hợp ngoại lệ được áp dụng phổ biến trên thế giới (ví dụ các trường hợp: Tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nước ngoài; thanh lý tài sản của pháp nhân khi giải thể; vấn đề giải quyết tài sản thừa kế; vấn đề giải quyết tài sản khi vợ chồng ly hôn; vấn đề quyền sở hữu hàng hoá đang trên đường vận chuyển; vấn đề sở hữu máy bay, tàu biển; và một số trường hợp khác do pháp luật quốc gia hoặc đỉều ước quốc tế mà quốc gia ký kết hoặc tham gia quy định).
- b) Giai đoạn từ khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995 đến nay.
Bộ luật Dân sự năm 1995 đã có quy định chung về quy chế pháp lý dân sự của người nước ngoài, trong đó có quy chế pháp lý của người nước ngoài trong lĩnh vực sở hữu tài sản. Điều 830 của Bộ luật này quy định “Người nước ngoài có năng lực pháp luật dân sự tại Việt Nam như công dân Việt Nam, trừ trường hợp Bộ luật này, các văn bản pháp luật khác của Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có quy định khác”.
Như vậy, về nguyên tắc, Bộ luật Dân sự năm 1995 khẳng định trong lĩnh vực sỏ hữu tài sản, người nước ngoài được hưồng chế độ đãi ngộ quốc dân với một số ngoại lệ nhất định. Ví dụ ngoại lệ về sỏ hữu nhà ở và các bất động sản khác.
Điều 833 của Bộ luật Dân sự Việt Nam cũng khẳng định rõ “Việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có quy định khác”.